Zanesljivost podatkov o sklenjenih transakcijah

Zanesljivost podatkov o sklenjenih transakcijah

Podatki o sklenjenih poslih na nepremičninskem trgu so v Sloveniji prosto dostopni in jih lahko najdemo v Evidenci trga nepremičnin, ki jo ureja GURS. Te podatke uporabljajo tako strokovna javnost kot tudi posamezniki, ko pripravljajo analize nepremičninskega trga ali pa se odločajo o nakupu ali prodaji nepremičnine. Kdaj so ti podatki primerni za uporabo in kaj moramo o njih vedeti, da jih lahko smiselno uporabimo?

V bazo transakcij Evidence trga nepremičnin (ETN) so podatke o kupoprodajnih poslih zavezani poročati:

  • Finančna uprava Republike Slovenije (FURS),
  • prodajalci nepremičnin, kadar gre za prodajo, ki vključuje DDV, in
  • stečajni upravitelji ter
  • sodišča.

Poročanje je predvideno do 15. dne v mesecu, po katerem je bil sklenjen posel.

Podatke ETN pri svojem delu uporabljajo nepremičninski agenti, ocenjevalci vrednosti nepremičnin, banke, uradni organi, upravljalci nepremičninskih portfeljev, … Najpogosteje se podatki uporabljajo za:

  • oceno vrednosti nepremičnine, ki jo za npr. zavarovanje kredita za banko pripravi ocenjevalec vrednosti;
  • določanje oglaševane cene za nepremičnino, preden zanjo nepremičninski agent (ali posameznik) objavi oglas;
  • ugotavljanje, kolikšno ceno naj ponudimo za nepremičnino, ki jo želimo kupiti (analizo pripravi nepremičninski agent ali posameznik);
  • ugotavljanje, kolikšna izpostavljenost banke je zavarovana z vrednostjo nepremičnine…

Seznam transakcij na zemljevidu
Prikaz transakcij iz zbirke ETN v aplikaciji PropertyIQ

Kako v praksi deluje poročanje v ETN?

V skladu s pravili, bi morali biti vsi posli, ki so bili z nepremičninami sklenjeni pretekli mesec, poročani že v prihodnjem mesecu. V praksi se izkaže, da je le delež transakcij, ki so bile sklenjene v preteklem mesecu, poročanih do 15. v tekočem mesecu. Analiza podatkov o transakcijah za obdobje od maja 2019 do aprila 2020 je pokazala, da je do konca naslednjega meseca poročanih zgolj dobrih 44% sklenjenih transakcij. To pomeni, da je konec meseca maja v ETN vpisanih zgolj 44% transakcij, ki so bile sklenjene v mesecu aprilu.

poročane transakcije z nepremičninami
Po koliko mesecih lahko v bazi ETN najdemo podatke o prodajni ceni nepremičnine?

Sedaj vidimo, zakaj nepremičninskega trga ni mogoče analizirati za pretekli mesec. Tako januarja ne moremo zanesljivo govoriti o gibanju cen in številu poslov v mesecu decembru, še posebej pa to velja za tiste predele Slovenije, kjer je sklenjenih transakcij manj.

So vsi podatki v Evidenci trga nepremičnin zanesljivi?

V Arviu redno spremljamo tako dostopne podatke kot dogajanje na nepremičninskem trgu, zato vemo, kateri podatki so primerni in kateri ne. Razlogi, da podatki v ETN niso primerni in se jih pri analizi ne bi smelo uporabljati, je več:

  • Nekatere poročane prodajne cene bistveno odstopajo od povprečnih cen za takšno nepremičnino na trgu. Razlog za takšno odstopanje je lahko napaka pri vnosu ali pa kaj bolj kreativnega. V vsakem primeru je takšne transakcije smiselno prepoznati in se pri sprejemanju odločitev ter pripravi analiz ne zanašati nanje.
  • Nekatera podjetja ali javne ustanove ne želijo razkriti prodajne cene nepremičnine. Razlogov za to je lahko več. Največkrat prodajne cene kot svojo poslovno skrivnost smatrajo nepremičninske družbe, ki prodajajo stanovanja v novo zgrajeni soseski. Postavijo namreč oglaševano ceno, ki pa jo za posameznega kupca lahko tudi spremenijo. Tako si ob slabši likvidnosti, ko potrebujejo denarna sredstva za npr. zaključek del, ta sredstva zagotovijo s hitrejšo prodajo posameznih stanovanj, kar lahko pomeni tudi nižjo ceno od oglaševane. Če bi se ta cena potem pojavila v ETN, bi naslednjemu kupcu težje upravičili višjo, oglaševano ceno.
  • Podjetja enostavno smatrajo, da je cena za npr. proizvodni obrat, stvar prodajalca in kupca, zato je ne želijo razkriti.

Nekatere cene, ki jih najdemo v Evidenci trga nepremičnin, niso skladne s pričakovanimi cenami na trgu. Takšne podatke moramo pred uporabo temeljito pregledati in jih uporabiti samo v primeru, ko jim gre zaupati.

Kako v Arvio izberemo zanesljive podatke za analizo?

V Arviu se zavedamo omejitev podatkovne baze ETN, zato pred uporabo podatkov v naših analizah in aplikacijah na Platformi Arvio podatke preverimo in uporabimo le tiste, ki so primerni za analizo.

Kljub temu, da je neko prodajo nepremičnine mogoče najti v ETN, podatke o prodaji v Arviu pri naših analizah izločimo, če je vrednost bistveno nižja od pričakovane tržne cene, npr. prodaja stanovanja za 1.000 EUR. V vseh letih dela na nepremičninskem trgu namreč še nismo videli uporabnega stanovanja ali hiše, ki bi ga lahko kupili za tisoč evrov. Pri navedbi takšne prodajne cene je šlo verjetno za napako.

Prav tako v naše analize ne vključimo poslov, kjer se ni prodala celotna nepremičnina, saj gre v teh primerih lahko za odkup katerega izmed skupnih prostorov ali pa za razrešitev starega spora med lastniki. Iz podatkov v ETN o tem ne moremo sklepati, zato je takšne posle, kjer ne poznamo natančno ozadja, smiselno izločiti iz analiz.

Podobno je tudi v primeru stanovanja v hiši staršev, ki ga odkupuje mlad par. Starša sta se morda odločila, da bosta z nekoliko nižjo ceno morda pomagala mlademu paru. V tem primeru gre za prodajo med družinskimi člani, kjer ne moremo nujno pričakovati, da je bila prodaja izvedena po tržnih cenah. Takšnih prodaj ni smiselno vključiti v analize.

Podobno je s prodajami, kjer se prodajajo skupni deli stavb, ali pa nepremičnina, ki je bila prodana, ni vpisana v uradne evidence (REN). Takrat ne poznamo podrobnosti nepremičnine, zato jo v Arviu ne vključimo v naše analize.

Zgoraj naštete so samo nekatere pasti, ki se lahko skrivajo v podatkih o sklenjenih poslih z nepremičninami. Kljub zapisanemu velja poudariti, da je slovenski nepremičninski trg med bolj transparentnimi v Evropi, podatki, ki jih zagotavlja GURS pa so odlična osnova za analize. V Arviu podatke pred uporabo v naših aplikacijah prečistimo, s čimer uporabnikom aplikacij na Platformi Arvio olajšamo pripravo analiz.