Ocenjevalcem vrednosti nepremičnin se zdaj v tujini odpira nov hitro rastoč segment poslovnih nepremičnin.

Znašli so se namreč v dilemi, kako vrednotiti flexible office space. Zaradi posledic covida in dela od doma je zasedenost pisarniških prostorov še vedno slaba, zato najemodajalci sprejemajo vse bolj prožne oblike najemnih razmerij. Različne raziskave dela od doma so si se vse bolj enotne, da gre za dolgoročen pojav in da ni realna vrnitev v staro organizacijo pisarniškega dela.

Hkrati vse bolj nepredvidljivo gospodarsko okolje podjetja sili v čim bolj prožne poslovne modele. Del slednjih so tudi poslovni prostori, zato so najemna razmerja vse bolj kratkoročna in prilagodljiva.

Ocena denarnega toka

Vrednotenja poslovnih stavb predvsem slonijo na denarnem toku od najemnin in če niso sklenjene dolgoročne najemne pogodbe, nastane izziv.

Katera petnadstropna poslovna stavba je več vredna?

Tista, ki ima za pet nadstropij desetletnih najemnih pogodb? Ali tista, ki ima tako oddana štiri nadstropja, v enem nadstropju pa ima fleksibilne kratkoročne najeme?

Najemnina pri slednjih je opazno višja, vendar pa ni tako predvidljiva. Podjetja so namreč za večjo fleksibilnost (možnost hitre izselitve ali širitve) pripravljena plačati višjo najemnino.

Financiranje gradnje

Kako naj takšen model oddajanja stavbe oceni banka pri svojem odločanju o financiranju projekta? Kakšno je tveganje? Ker je za banke tveganje glavni dejavnik pri financiranju projekta, investitorje usmerjajo v sklepanje dolgoročnih najemnih razmerij. Sklepanje slednjih pa je na trgu vse težje, zato se bodo tudi banke morale prilagoditi in se vse več ukvarjati z novimi metodami ocenjevanje vrednosti pisarniških stavb.

Pomanjkanje podatkov

Največja težava ocenjevalcev vrednosti je v tem, ker nimajo dovolj podatkov. Pri ocenjevanju vrednosti poslovnih nepremičnin je že sicer največja težava pomanjkanje primerljiv podatkov.

Nenazadnje morajo tudi najemni modeli za flexible space iti skozi prvo pravo gospodarsko krizo, ki bo pokazala (ne)odpornost tega najemnega modela glede na klasično zasedene poslovne stavbe. Ali bodo v podjetja v težavah hitro odpovedala najemna razmerja in se bo flexible space spraznil? Lahko pa se zgodi tudi drugačen scenarij, da bodo podjetja še manj sklepala oziroma podaljševala dolgoročne najemne pogodbe in se zatekle v kratkoročne najeme.

Podobnost s hoteli

Trenutno se ocenjevalska stroka nagiba, da bi flexible space vrednotili bolj kot hotelske sobe, ki imajo ravno tako višji donos (najemnino na kvadratni meter) in večje tveganje zasedenosti. Seveda je pri hotelih dovolj podatkov o njihovem poslovanju, s čimer je tudi ocenjevanje vrednosti hotelskih nepremičnin veliko lažje.

Kaj bo prinesla sedanja preobrazba pisarniškega dela in s tem stavb ocenjevalcem nepremičnin, pa bo treba zbrati še precej podatkov.

Preberi tudi:

Ocenite vrednost vaše nepremičnine za fizične osebe

Znanje o naprednih modelih ocenjevanja nepremičnin

Kako uporabiti napredne statistične modele ocenjevanja vrednosti nepremičnin

Kako se cenilci soočajo z neskladnostjo površin hiš v javni evidencah