Njena podrobnejša razčlenitev kaže na drugačno gibanje stanovanjskih investicij v primerjavi z drugimi zasebnimi naložbami. Pri slednjih je bilo opaziti izrazito upočasnitev, ki običajno sledi omejevalni denarni politiki in posledično višjim posojilnim obrestim. Nasprotno je ostala rast stanovanjskih investicij visoka in je skupaj z naložbami države podpirala gradbeno dejavnost.

Kljub visoki rasti stanovanjskih investicij se ponudba še naprej prilagaja počasi, presežno povpraševanju na trgu nepremičnih se ohranja in s tem tudi razmeroma visoka rast cen.

BS ocenjuje, da bi lahko v zadnjih dveh letih ravno rast cen krepila rast stanovanjskih investicij, saj kljub manj ugodnim pogojem financiranja ohranja pričakovano donosnost tovrstnih naložb. Pričakovana rast cen nepremičnin je namreč več kot nadomestila posledice slabših pogojev financiranja.

Kako imamo v Sloveniji radi nepremičnine

Banka Slovenije je ocenila tudi sestavo presežnega neto premoženja pri nas in v evrskem območju.

Na začetku pandemije se je presežno premoženje tako v Sloveniji kot evrskem območju kazalo pretežno v presežnih bančnih vlogah. Po odprtju gospodarstev in odpravi omejitvenih ukrepov pa je v sestavi presežnega neto premoženja prišlo do postopnega premika od likvidnih sredstev k zmanjševanju zadolženosti gospodinjstev, povečevanju imetij v manj likvidnih finančnih sredstvih in rasti stanovanjskih naložb.

Kaj je kdo naredil, ni težko uganiti

Tako so ob koncu leta 2023 v sestavi presežnega premoženja v evrskem območju prevladovale delnice, vzajemni skladi, zavarovalniški in pokojninski skladi ter obveznice, v Sloveniji pa so presežno premoženje gospodinjstev ohranjali predvsem izrazito manjša zadolženost in stanovanjske investicije.

Preberite tudi:

Umetna intelegenca pomaga ocenjevalcem povsod

Dobivamo sodoben nepremičninski portal

Ocenite vrednost nepremičnine za fizične osebe

Seminarja v Zagrebu se je udeležila tudi ustanoviteljica Arvia Ajda Kaluža. Arvio širi svoje poslovanje tudi na Hrvaško, zato je bil seminar odlična priložnost za spoznavanje njihove ocenjevalske stroke in izzivov.

»Če primerjam s Slovenijo, imajo hrvaški ocenjevalci nepremičnin po zakonu veliko bolj natančne smernice in podatke, ki jih morajo uporabiti pri cenitvi. To je tudi največja razlika med državama,« je svoje vtise strnila Ajda Kaluž. “To je bila ena najbolj zanimivih konferenc, na katerih sem bila v zadnjem času.”

Pomoč umetne intelegence

Branimir Majčica, pomočnik vodje službe za vrednotenje nepremičnin in evidenco premoženja mesta Zagreb, je spregovoril o potencialu umetne inteligence (UI) pri obdelavi podatkov o transakcijah z nepremičninami. Njegovo predavanje lahko strnimo v naslednje točke:

Umetno inteligenco je mogoče uporabiti na skoraj vseh področjih vrednotenja nepremičnin.

Za razvoj (usposabljanje, modeliranje, testiranje) UI so ključni digitalizirani podatki – od formata datoteke PDF naprej.

UI omogoča boljši vpogled v povezanost podatkov za vrednotenje nepremičnin (cenah, ocenjenih vrednosti…).

UI lahko drastično zmanjša potrebo po ročni obdelavi podatkov (predvsem pri zajemu in urejanju podatkov).

Glavna težava UI je omejena preglednost njenega delovanja (črna škatla), s čimer se poraja dvom, koliko ji lahko dejansko zaupamo?

Portal eNekretnine

O novostih hrvaškega portala za nepremičninske evidence eNekretnine in o njegovem nadaljnjem razvoju je spregovoril Mladen Dubraja z Ministrstva za prostor, graditev in državno premoženje. eNekretnine imajo danes več kot 2,8 milijona zabeleženih transakcij z nepremičninami in okoli 2.800 registriranih uporabnikov.

Preberite tudi:

O čem pa se je govorilo na Arvio konferenci 2024

Nepremičninski projekti se namreč izvajajo in prodajajo v skladu s pričakovanji investitorjev. Banka ima zelo podroben in ažuren vpogled v dogajanje na trgu, saj je dnevno obveščena o sklenjenih prodajah nepremičnin. Gorenjska banka trenutno financira okoli 25 nepremičninskih projektov po vsej Sloveniji. Po besedah Jerajeve od leta 2018 samo dve novogradnji stanovanj, pri katerih so bili udeleženi, nista bili prodani pred koncem gradnje.

Zakaj cene zanihajo

Razloge za občasne manjše nihaje povprečnih cen stanovanj navzdol Vanja Jeraj pripisuje pridobivanju podatkov. V primerih, ko kupci prevzamejo večje število novih stanovanj, ki so bila dejansko prodana pred letom in pol, se to lahko odrazi na povprečnih cenah. V bistvu gre za stare, nižje prodajne cene.

Povpraševanje po novogradnjah je zdaj celo nekaj večje, kot je bilo pred tremi ali štirimi meseci, ocenjuje Zoran Veleski iz Mreže nepremičnin. Za prihodnji dve leti napoveduje, da bo nepremičninski trg zelo perspektiven in ne pričakuje kakšnega znižanja cen. »To kar se zdaj gradi, oziroma se začenja, se bo normalno prodalo po zastavljenih cenah. Morda je zdaj težje prodati kakšno nepremičnino po 8.000 evrov za kvadratni meter, ki je na premalo luksuzni lokaciji, neke širše zaloge stanovanj na trgu pa ni.«

Poceni stanovanj

Ali je možno, da podjetnik Ivo Boscarol v ljubljanskem BTC zgradi stanovanja za ceno 3.000 evrov za kvadratni meter? S to svojo drzno napovedjo je namreč Ivo Boscarol v strokovni nepremičninski javnosti dvignil ne malo prahu.

Kot kaže se prah še vedno ni polegel. Vprašanju se namreč niso mogli izogniti niti na okrogli mizi Arvio konference. Na njej je sodeloval tudi Gregor Rožman iz družbe Ržišnik Perc, ki meni, da je to izvedljivo, vendar pa glavni motiv takšnega projekta ne more biti dobiček. Treba je vedeti, da ne gre za nadstandardna stanovanja. Predvidena so zelo funkcionalna stanovanja (tlorisi), nekatera bodo tudi brez običajne kuhinje, saj bo le kuhinjska niša.

Koliko časa boste rabili za prodajo stanovanja ali hiše?

Podatke o oglaševanju nepremičnin, ki jih Arvio sistematično spremlja od leta 2018, je na konferenci predstavila Ajda Kaluža. Ti kažejo, da je mediana za stanovanja 21 dni in se z leti ni veliko spreminjala.

Večja nihanja so pri hišah, ki se prodajajo več kot trikrat dlje, saj mediana znaša 67 dni.

Kakšen popust lahko pričakujete na nepremičninski dražbi

Ustanoviteljica Arvia Ajda Kaluža je analizirala podatke o cenah, ki so jih na dražbah v minulih letih dosegla stanovanja in hiše. Na takšnih dražbah kupci namreč pričakujejo, da bodo do nepremičnine prišli ceneje oziroma diskontom. In kaj se je izkazalo?

“Večji diskont se realizira pri tipih nepremičninin, ki imajo tudi sicer daljši čas prodaje na prostem trgu.”

Pri hišah so torej diskonti precej višji kot pri stanovanjih in privlačnejši za udeležence dražb. Podatki pa tudi pokažejo, da so bile v najbolj evforičnih obdobij cene na dražbah celo višje od izklicnih vrednosti.

Preberite tudi:

Dobivamo sodoben nepremičninski portal

Ocenite vrednost vaše nepremičnine

Platforma za predikcijo energetske učinkovitosti

Znašli so se namreč v dilemi, kako vrednotiti flexible office space. Zaradi posledic covida in dela od doma je zasedenost pisarniških prostorov še vedno slaba, zato najemodajalci sprejemajo vse bolj prožne oblike najemnih razmerij. Različne raziskave dela od doma so si se vse bolj enotne, da gre za dolgoročen pojav in da ni realna vrnitev v staro organizacijo pisarniškega dela.

Hkrati vse bolj nepredvidljivo gospodarsko okolje podjetja sili v čim bolj prožne poslovne modele. Del slednjih so tudi poslovni prostori, zato so najemna razmerja vse bolj kratkoročna in prilagodljiva.

Ocena denarnega toka

Vrednotenja poslovnih stavb predvsem slonijo na denarnem toku od najemnin in če niso sklenjene dolgoročne najemne pogodbe, nastane izziv.

Katera petnadstropna poslovna stavba je več vredna?

Tista, ki ima za pet nadstropij desetletnih najemnih pogodb? Ali tista, ki ima tako oddana štiri nadstropja, v enem nadstropju pa ima fleksibilne kratkoročne najeme?

Najemnina pri slednjih je opazno višja, vendar pa ni tako predvidljiva. Podjetja so namreč za večjo fleksibilnost (možnost hitre izselitve ali širitve) pripravljena plačati višjo najemnino.

Financiranje gradnje

Kako naj takšen model oddajanja stavbe oceni banka pri svojem odločanju o financiranju projekta? Kakšno je tveganje? Ker je za banke tveganje glavni dejavnik pri financiranju projekta, investitorje usmerjajo v sklepanje dolgoročnih najemnih razmerij. Sklepanje slednjih pa je na trgu vse težje, zato se bodo tudi banke morale prilagoditi in se vse več ukvarjati z novimi metodami ocenjevanje vrednosti pisarniških stavb.

Pomanjkanje podatkov

Največja težava ocenjevalcev vrednosti je v tem, ker nimajo dovolj podatkov. Pri ocenjevanju vrednosti poslovnih nepremičnin je že sicer največja težava pomanjkanje primerljiv podatkov.

Nenazadnje morajo tudi najemni modeli za flexible space iti skozi prvo pravo gospodarsko krizo, ki bo pokazala (ne)odpornost tega najemnega modela glede na klasično zasedene poslovne stavbe. Ali bodo v podjetja v težavah hitro odpovedala najemna razmerja in se bo flexible space spraznil? Lahko pa se zgodi tudi drugačen scenarij, da bodo podjetja še manj sklepala oziroma podaljševala dolgoročne najemne pogodbe in se zatekle v kratkoročne najeme.

Podobnost s hoteli

Trenutno se ocenjevalska stroka nagiba, da bi flexible space vrednotili bolj kot hotelske sobe, ki imajo ravno tako višji donos (najemnino na kvadratni meter) in večje tveganje zasedenosti. Seveda je pri hotelih dovolj podatkov o njihovem poslovanju, s čimer je tudi ocenjevanje vrednosti hotelskih nepremičnin veliko lažje.

Kaj bo prinesla sedanja preobrazba pisarniškega dela in s tem stavb ocenjevalcem nepremičnin, pa bo treba zbrati še precej podatkov.

Preberi tudi:

Ocenite vrednost vaše nepremičnine za fizične osebe

Znanje o naprednih modelih ocenjevanja nepremičnin

Kako uporabiti napredne statistične modele ocenjevanja vrednosti nepremičnin

Kako se cenilci soočajo z neskladnostjo površin hiš v javni evidencah