Donos naložbe v stanovanje

Donos naložbe v stanovanje

V Nemčiji je lani donosnost najemnin za stanovanja v povprečju znašala 3,89 odstotka, oziroma odstotno točko več kot leto pred tem.

Najnižja je bila v Munchnu 2,49-odstotna in Hamburgu. Za sedem največjih nemških mest je sicer zdaj običajen okoli 3-odstoten donos, v manjših mestih in na slabših lokacijah pa se donos lahko povzpne tudi do šest odstotkov.

Selitveni trendi

Investitorji v nepremičnine upoštevajo tudi selitvene trende prebivalstva. Tako so višji donosi dosegljivi za mesta, za katera se napoveduje, da bodo zaradi neprivlačnosti bivanja ali neperspektivnosti celotne regije, do leta 2030 izgubila pet odstotkov prebivalcev. Triodstoten donos pa je za mesta, ki bodo zaradi dobrih zaposlitvenih možnosti in kakovosti življenja, število prebivalcev povečala vsaj za pet odstotkov.

Nemški investitorski nasvet

Avtorji omenjene analize iz družbe Baufi24 investitorjem priporočajo, da naj ceno nakupa stanovanjske nepremičnine omejijo na 25-kratnik letne najemnine brez stroškov (cold rent).

Če to prenesemo na slovenski nepremičninski trg, to v grobem pomeni, da če za dvosobno stanovanje v Ljubljani dobimo 650 evrov mesečne najemnine, potem je zgornja meja kupnine za stanovanje pri 195.000 evrov.

Pri tem je treba upoštevati, da je Nemčija na splošno gledano gospodarsko bolje urejena država, s čimer so poslovna tveganja manjša, s tem pa tudi zahtevani donosi za vse vrste naložb. V primeru nepremičnin to med drugim pomeni, boljša pravna ureditev najemnih razmerjih in finančna disciplina.

Torej bi pri nas morali biti donosi v nepremičnine višji kot v Nemčiji.

Najnovejši podatki o naših cenah stanovanj

Najbolj ažuren “števec” gibanja cen stanovanj pri nas je Trgoskop 3. Poročila Geodetske uprave RS namreč pridejo s pet ali šestmesečnim zamikom. Kot zanimivost, srbska geodetska uprava pripravi četrtletne podatke o cenah nepremičnin en mesec po končanem obdobju.

Najnovejši podatki aplikacije Trgoskop 3 kažejo, da se je rast cen stanovanj umirila. Po izjemni rasti v drugem lanskem četrtletju je bila v tretjem četrtletju zgolj 0,79 odstotka, na letni ravni pa se je rast spustila pod deset odstotkov (9,48 odstotka).

Trgoskop 3 podatke pridobiva iz Evidence trga nepremičnin. Ti odstotki se lahko še spremenijo, saj se posli pogosto sporočajo z zamudo, hkrati pa se tudi čistijo in preverjajo, ali so pravilni.

Nizki slovenski donosi

Po nemških merilih imamo pri nas precej nizke donose stanovanjskih nepremičnin (od dva do štiriodstotne). Slovenci imamo pač poseben odnos do lastništva nepremičnin. Takšna oblika premoženja nam je blizu in oprejemljiva. Če drugega ne, bodo stanovanje potrebovali otroci, ko bodo šli študirati v mesto.

Večina slovenskih kupcev ne gleda toliko na tekoči donos, kot pa si obeta rast same vrednosti nepremičnine. Resnici na ljubo ta v zadnjih dvajsetih ali tridesetih letih ni razočarala. Zadnjih pet let raje niti ne omenjamo, saj so se stanovanja v najbolj zaželenih mestih podražila tudi za 50 odstotkov. Z najemninami se kvečjemu odplača del kupnine, za katerega je bilo najeto posojilo, po desetih letih ali morda 15, pa je stanovanje »naše«.

V Nemčiji je drugače, saj je večina stanovanj v lasti nepremičninskih skladov. Logika slednjih je seveda drugačna, saj morajo izplačevati dividende, zato pa rabijo tekoči donos iz svojih naložb.