Gre za nominalne podatke. Ker imamo že pol leta precej visoko inflacijo, je dejanska slabitev cen opazno večja.

Podrobnejši vpogled v stanje slovenskega nepremičninskega trga lahko dobite v naši aplikaciji AMAS. Podatki slednjega tudi kažejo upadanje števila nepremičninskih poslov. V zadnjih 12 mesecih se je število poslov zmanjšalo za dobrih 26 odstotkov.

Oglaševanje nepremičnin

Ohlajanje trga oziroma zmanjševanje aktivnosti na njem se kaže tudi pri oglaševanju nepremičnin. V zadnjem lanskem kvartalu sta se namreč zmanjšali tako povprečna cena oglasov kot tudi samo število oglasov.

Kaj vam omogoča aplikacija ARVIO AMAS

indentificira najbolj primerljive prodaje in oglase

avtomatsko izračuna statistike trga in pripravi tabelo prilagoditev

pridobi podatke o izdanih in uporabnih dovoljenjih

avtomatsko pridobi in analizira zemljiškoknjižni izpisek in pravna dejstva

preko grafičnega vmesnika vam hitro pomaga določiti dostop do javne cene.

z uporabo Arvio modela energetske učinkovitosti oceni energetski razred in pridobi podatke o energetski izkaznici

avtomatsko izpolni xls obrazce za banke ter vam tako prihrani čas

Preberite tudi:

Po sedmih letih dosegli vrh

Kako pri nepremičnini postaviti optimalno oglaševano ceno?

AVM: prepovedano orodje ali (nepoštena) konkurenčna prednost za cenilce nepremičnin?

Na pobudo udeležencev posveta smo izdelali analizo kakovosti površin hiš v katastru nepremičnin. 

Na podlagi ocene površine, ki temelji na tlorisu in višini stavbe, ugotavljamo, da ima velik delež hiš v Sloveniji  napačno površino v uradnih podatkih. 

Za potrebe načrtovanja razvoja Arvio aplikacij nas je zanimalo kako se cenilci v praksi  soočajo s problematiko neskladnjostjo površin hiš in kako jih uporabijo v cenitvah. Tukaj je nekaj zanimiv odgovorov iz ankete, ki so jo izpolnili cenilci.

Ali pri cenitvi stanovanjskih hiš preverjate pravilnost uradnih podatkov o površini hiše izbrane primerljive transakcije?

Večina cenilcev preverja tudi ustreznost kvadratur hiš v izbranih primerljivih transakcijah. To tudi pomeni, da so izrazito izpostavljeni problemu neustreznih kvadratur in da le-ta otežuje njihov delo.

Katere vire za preveritev pravilnosti uradnih podatkov o površini hiše uporabljate?

Večina cenilcev kot relevanten vir navaja javno dostopne podatke iz katerih bodisi računsko bodisi eksperto oceni pravo velikost hiše.

Ali prodajo hiše, za katere sumite, da je uradna površina podcenjena, vključite v izbor primerljivih prodaj?

Kot je pričakovati, se pri ocenjevanju vrednosti skušamo naslanjat na javne podatke, kjer je to le mogoče. Najbolj pogosto se za vključitev takšne transakcije v nabor primerljivih odločijo na manj aktivnih trgih, kjer je širši izbor primerljivih transakcij manjši.

Kako obravnavate površino hiše s sumom na napačno površino v uradnih podatkih, če jo vključite v izbor primerljivih prodaj?

Iz ankete je razvidno, da je način korekcije med cenilci različen. Največkrat se prodajno ceno hiše izračuna na podlagi ocenjenih površin, pri čemer pa cenilci v nekaterih primerih uporabljajo tudi oceno na enoto hiše (torej ne na kvadratni meter) in z uporabo samostojne prilagoditve v tabeli prilagoditev.

In kako naprej?

Anketo smo izvedli z namenom ugotoviti, s katerimi podatki bi lahko preosjanje o ustrezni kvadraturi v javnih evidencah olajšali.

S katerim podatkom o hiši bi vam še olajšali cenitev?

Večji del uporabnikov ocenjuje, da bi mu bila v pomoč ocena “prave” velikosti hiše. Glede na preostale odgovore, bi se le-ta izračunala iz tlorisa višien in etaže.

Vsem, ki ste pri anketi sodelovali se zahvaljujemo! Na podlagi vaših odgovorov pripravljamo nadgradnjo naših aplikacij, ki vam bo na voljo v nekaj dneh!

Okrog orodij za avtomatizacijo pri ocenjevanju nepremičnin še vedno vlada zmeda. V Evropi se avtomatizacija uporablja že več kot 15 let in v zadnjih desetih letih so bile vzpostavljene metode za ocenjevanje kvalitete AVM-jev, ki so lahko del orodij za avtomatizacijo. Tako lahko cenilec na podlagi teh metod izbere orodje za avtomatizacijo, ki ga bo uporabil kot pripomoček pri individualnih cenitvah nepremičnin.

Če ste del slovenske nepremičninske skupnosti, veste, da je novembra Gospodarska zbornica Slovenije organizirala nepremičninsko konferenco. Eden od panelov je razpravljal o avtomatizaciji na področju ocenjevanja nepremičnin. Precej hitro se je razprava oddaljila od cilja, ko je postalo jasno, da se beseda avtomatizacija med udeleženci različno razume. Izrazi, ki so se uporabljali v razpravi, so bili AVM in orodja, pa še kaj bi se našlo. Kot udeleženec ste se v njih morda izgubili, zato si poglejmo razlago posameznih pojmov.

Kaj je avtomatizirani model vrednotenja (AVM)?

AVM je kratica za avtomatizirani model vrednotenja. To je postopek, ki oceni vrednost posamezne nepremičnine na določen datum. Temelji na matematičnem modeliranju in je popolnoma avtomatiziran postopek. Uporaba takšnih modelov v nekaterih primerih ne zadostuje in je nedvomno nekaj, kar cenilec ne bo nekritično uporabil v poročilu. Zakaj bi se torej na konferenci, ki je izrecno namenjena cenilcem, ukvarjali z modeli AVM?

Kako lahko AVM pomaga cenilcu?

Cenilec lahko izkoristi prednost orodja, ki zagotavlja informacije iz AVM-ja in drugih virov podatkov. Razpoložljivost takšnih orodij se razlikuje od trga do trga, saj lahko ponujajo različne stopnje avtomatizacije.

Avtomatizacija ponavljajočih se opravil, kot sta zbiranje in analiza podatkov, je najnižja oblika avtomatizacije. Na voljo so orodja, ki samodejno zbirajo podatke o ocenjenih nepremičninah iz javnih virov podatkov (npr. katastrski podatki, zemljiška knjiga). Nekatera naprednejša orodja lahko celo pripravijo tržne podatke za analizo trga ali poiščejo primerljive oglase na spletu.

Naslednji korak je seveda uporaba matematične zmogljivosti AVM-jev za pripravo primerljivih transakcij in prilagoditev. In verjeli ali ne, ta praksa je v Evropi tako razširjena, da ima tako orodje celo ime: hibridni AVM ali delno avtomatsko ocenjevanje nepremičnin.

Kot pove že ime hibridni AVM zahteva strokovnjakovo preverbo, prilagajanje, dodajanje ali odstranjevanje predpodstavk, ki so bile v oceno vrednosti vljučene avtomatsko.

Evropski bančni organ je prepoznal potrebo po večji objektivnosti v postopku ocenjevanja nepremičnin,  zato je opredelil statistične modele, ki se lahko uporabljajo, ter merila, ki morajo biti izpolnjena, da lahko cenilecuporabi tak model kot orodje pri posameznih cenitvah.

Orodja se torej uporabljajo in sprejemajo za določene namene, na trgu pa je veliko ponudbe. Kako izbrati pravo?

Kako kot cenilec izbereš orodje za avtomatizacijo?

Če ne uporabljate orodij, ki vključujejo AVM, je pomembno le, da vam avtomatizacija ponavljajočih se opravil ustreza in podpira vaš proces dela.

Če kot del svojega orodja uporabljate AVM-ja, morate upoštevati predpise, da boste na varni strani. V bančni zakonodaji je AVM velikokrat omenjen. Določbe se zdijo kompleksne, vendar so merila, opredeljena v zakonodaji, le logične kontrole.

Ne bomo se spuščali v podrobnosti, a vseeno si na hitro oglejmo nekaj logičnih kontrol ustreznosti AVM-ja:

Kaj prinaša prihodnost?

Orodja AVM so tu in bodo ostala, saj prinašajo pomembne prednosti. Številni cenilci si ne morejo več predstavljati dela brez njih. 

Prihranek časa, večja kakovost cenitev in lažje izpolnjevanje predpisov so bistvene prednosti, ki jih cenilci pridobijo z uporabo naprednih orodij. Nihče od njih se ne namerava vrniti k starim načinom in procesom dela.

Sprememba procesa, ki je potrebna za vključitev orodij za avtomatizacijo v redno delo cenilca, je na začetku težavna, vendar na koncu prinaša koristi, ki odtehtajo začetni vložek časa in energije. 

Če želite preizkusiti Arvio AVM nam pišite na info@arvio.si, tako da boste lahko preverili koristi AVM pri vašem delu. 

Če ne, je tudi to v redu. Tudi Excel, pisalo in papir so lahko vaša prava izbira za pripravo cenitev in tako bo tudi v prihodnje.

O aktualnih razmerah na trgu je na 33. Posvetu o poslovanju z nepremičninami v Portorožu govorila tudi ustanoviteljica in direktorica Arvia Ajda Kaluža. Predstavila je najnovejše podatke o gibanju cen, sklenjenih poslih in financiranju nakupov nepremičnin.

Hipotekarni krediti

Zanimiv prelom slovenskega nepremičninskega trga se je sredi leta zgodil tudi pri načinu kupovanja stanovanj. Rast obrestnih mer je namreč hitro oklestila najemanje hipotekarnih kreditov. Očitno so se kupci ustrašili prevelikih obrokov odplačevanja kredita.

Dokler ne bo jasna dolgoročnejša perspektiva obrestnih mer, oziroma do koliko se te še lahko zvišajo, bodo kupci nepremičnin zadržani do najemanja kreditov.

Negotove napovedi

In kaj sledi na trgu nepremičnin? Na to vprašanje nima smisla iskati odgovora, saj smo v vrtincu vseh možnih sprememb okolja in ekonomije. Ekonomske napovedi že dolgo niso bile tako negotove, kot so zdaj.

Kupci in prodajalci nepremičnin naj se tako raje odločajo glede na svoje življenjske okoliščine.

Preberite tudi:

Kako pri nepremičnini postaviti optimalno oglaševano ceno

Ali sledi zlom slovenskega stanovanjskega trga

Energetska učinkovitost z modelom Arvio EE

Idea

Financial institutions are facing increasing more demanding regulations on ESG with green mortgages on the horizon. In the future, the estimation of real estate value for the purpose of insurance or collateral will not be enough – it will have to include the environmental risks. By including individual real estate-specific data about environmental changes based on satellite data we will track the value of the real estate over time and estimate the impact of the changing environment on the real estate value. 

EU Space Technologies

With the use of Sentinel HUB and Copernicus data, we will be able to estimate the changes in the environment for individual real estate and areas. We will be using:

• Sentinel-2 L2A
  • Normalized Difference Moisture Index (NDMI)
    • The normalized difference moisture Index (NDMI) is used to determine vegetation water content and monitor droughts. We analyze historical snapshots to determine areas prone to drought.
• Sentinel-3 SLSTR
  • Land Surface Temperature (LST)
    • A simplified definition would be how hot the “surface” of the Earth would feel to the touch in a particular location. From a satellite’s point of view, the “surface” is whatever it sees when it looks through the atmosphere to the ground. We’ll use historical analysis of relative difference in temperature to identify hot-spot locations prone to higher temperature shock.
  • Fire Radiative Power (FRP)
    • Fire Radiative Power (FRP) is defined as the rate at which the actively burning fire is emitting radiative energy. With historical analysis we’ll identify areas prone to frequent occurrence of fires.
• Copernicus Services
  • Water Bodies Occurrence (Water Bodies)
    • The Water Bodies product detects the areas covered by inland water along the year providing the maximum and the minimum extent of the water surface as well as the seasonal dynamics. Combined with relief model, we’ll estimate risk of flooding for a particular real estate.
    
    
    

SPACE for the Financial World

We will tackle the challenge of Innovating financial tools and technologies. As mentioned above the estimated value of the real estate will have to include environmental risks. Hence we will be developing Green Index to indicate the environmental risk of the neighborhood and apply the estimated impact to the estimated value.

Preberite tudi:

Nepremičninski trg se je začel ohlajati

Energetska učinkovitost z modelom Arvio EE

Ali sledi zlom slovenskega stanovanjskega trga?

Začetna oglaševana cena nepremičnine je resnično pomembna, saj lahko pritegne ali odbije kupce, ki že nekaj časa čakajo na priložnost za nakup nepremičnine. To so zelo resni kupci in jih je škoda izgubiti. Na žalost prodajalcev zelo dobro poznajo razmere na trgu in jih je težko prepričevati z nerealno visoko ceno. Pogosto pa se na oglas niti ne odzovejo.

Določanje oglaševane cene

V manjših krajih je zaradi manjšega števila podatkov o sklenjenih poslih in števila oglasov to nekoliko težje storiti, v Ljubljani pa je to precej lažje. Oglasov za stanovanja je veliko, ravno tako poslov, in je analitično možno »zadeti« kar pravo ceno.

Seveda pa si morate zagotoviti podatke o trgu o nepremičnin. Eden od produktov Arvia je tudi hitra analiza oziroma ocenitev vrednosti nepremičnine, ki je pri stanovanjskih nepremičninah dobro izhodišče za začetek prodaje.

Razmerje med oglaševanimi in dejanskimi cenami

Grafi kažejo razmerja med oglaševanimi cenami in dejansko sklenjenimi posli v evrih/m2.

V Ljubljani se to razmerje ne spreminja veliko in če ni kakšnih prelomnih razmer na trgu, so oglaševanje cene okoli deset odstotkov višje od doseženih v prodaji.

Zanimiva slika je v Kranju, kjer so cene sklenjenih poslov večkrat presegale oglaševane cene. Prodajalce je očitno presenetilo veliko povpraševanje, kar nenazadnje potrjuje tudi v zadnjih letih nadpovprečna rast cen stanovanj v Kranju v primerjavi z drugimi mesti v Sloveniji. Za Kranj je seveda precej manj podatkov kot za Ljubljano, zato je tudi težje oceniti razmere na trgu.

V pričakovanju novih podatkov

Zanimivo je zdaj tudi v obalnih mestih, kjer je videti, da oglaševane cene izgubljajo stik z realnimi cenami. Med njimi se namreč nakazuje odpiranje škarij. Ali gredo pričakovanja prodajalcev in kupcev resnično tako vsaka k sebi in se nepremičninski trg ohlaja, bo sicer treba počakati še na kakšne nove četrtletne podatke.

Najdražje stanovanje

Na naslovni fotografiji članka je ljubljanska soseska Koseze, v kateri je bilo po do sedaj evidentiranih podatkih v prvem polletju leta 2022 prodano najdražje stanovanje v Sloveniji. Najvišjo relativno ceno prek 8.300 €/m2 je doseglo leta 2008 zgrajeno stanovanje z uporabno površino 210 kvadratnih metrov in 160 kvadratnih metrov veliko teraso. To stanovanje je bilo po podatkih Geodetske uprave RS tudi absolutno najdražje, saj je kupec zanj skupaj s štirimi parkirnimi prostori odštel 1,8 milijona evrov.

Preberite tudi:

Nepremičninski trg se je začel ohlajati

Energetska učinkovitost z modelom Arvio EE

Ali sledi zlom slovenskega stanovanjskega trga?

Promet in vrednost transakcij s stanovanjskimi nepremičninami v Sloveniji sta v drugem letošnjem četrtletju upadla, ponudba se zmanjšuje in tudi oglaševane cene so se začele umirjati,” je na webinarju Partners in dime nepremičninske družbe Equinox povedala ustanoviteljica in CEO družbe Arvio Ajda Mrzel Kaluža.

Kaj kažejo podatki

V drugem trimesečju se je glede na prvo število transakcij na ravni države zmanjšalo za približno 15 odstotkov, v Ljubljani za približno 13 odstotkov, padati je začela vrednost transakcij in padati so začele tudi cene. Glede na prvi kvartal je v Ljubljani zaznati padec povprečne cene v povprečju za 100 evrov na kvadratni meter.

“Mislim, da že vidimo zelo jasen signal, da je trg začel stagnirati,” meni Ajda Mrzel Kaluža.

Znižanje števila transakcij je po njenih besedah kar dober kazalnik tega, kaj se bo zgodilo s cenami. Je pa mogoče, da se bo pojavilo stanje, kot je bil primer v zadnji finančni in gospodarski krizi, ko prometa ne bo, cene bodo pa stagnirale, saj bodo prodajalci čakali na ugodnejši čas za prodajo, je z webinarja poročala Slovenska tiskovna agencija (STA).

Cene nepremičnin ne gredo le gor

Mrzel Kaluža ocenjuje, da se je sentiment ljudi, številni so drveli v investicije v stanovanjske nepremičnine, ker da so “strašno varna naložba, ki ne more pasti”, obrnil: “Če so lani pričakovali, da bo šlo vse le še gor, letos ni več tako.”

Če si decembra ali pa novembra lani imel oglas za 100.000 evrov in si na koncu lahko dobil tudi 105.000 evrov, zdaj ne bo več tako.

Razlogov za rast ni

Neposrednega odgovora na vprašanje, ali se je v Sloveniji napihnil nepremičninski balon, ki lahko poči, Mrzel Kaluža ni mogla podati, po njeni oceni pa ni razlogov, da bi cene še rasle. Videti je določene obrate, pravi, ne pričakuje pa, da bodo cene močno padle, kot bi lahko sklepali glede na razmerje med cenami in plačami, tudi zaradi posebnega statusa, ki ga imajo nepremičnine za Slovence.

Dražja posojila bodo zmanjšala povpraševanje

Izvršni direktor družbe Equinox Nepremičnine, ki je tudi organizirala webinar, Matej Rigelnika je povedal, da se je z naraščajočo inflacijo in vojno v Ukrajini ter zategovanjem monetarne politike stanje, ki je prevladovalo zadnjih deset let – ko so centralne banke povečevale količino denarja v obtoku, ta politika pa se je v pandemiji covida-19 še stopnjevala, in so cene stanovanjskih nepremičnin visoko rasle –, spremenilo in da bo podražitev posojil vplivala na povpraševanje po nepremičninah. V tujini se je to po njegovih besedah zgodilo bistveno hitreje, padle so tudi cene nepremičnine: “Trend se je definitivno obrnil.”

Posnetek dogodka najdete na tej povezavi.