Vrednost nepremičnine

Koliko je vredna nepremičnina?

Določiti vrednost nepremičnine je enostavno, mar ne? Hm, mogoče pa le ni tako enostavno – cena in vrednost nista vedno enaki. 

Cena ali vrednost nepremičnine – kaj so razlike?

Vrednost ali cena nepremičnine
Vrednost ali cena nepremičnine

Cena nepremičnine, torej koliko moramo za nepremičnino plačati, če jo želimo kupiti, je lahko bistveno različna od njene ocenjene vrednosti. Spomnimo samo na primere prodaje v situacijah, ko prodajalec nujno potrebuje likvidnost. Takrat je pripravljen ali prisiljen prodati po ceni, ki je nižja od cene, po kateri se prodajajo podobne nepremičnine. Na ceno, ki jo je kupec pripravljen plačati za nepremičnino, pomembno vplivajo tudi njegove preference – morda je pripravljen plačati več za nepremičnino v soseski, kjer je včasih odraščal. Dejavniki, ki vplivajo na odločitev prodajalca in kupca, niso vedno objektivni, zato se lahko dogovorjena cena za nepremičnino močno razlikuje od ocenjene vrednosti. 

Vpliv prenove na ocenjeno vrednost nepremičnine se dobro pokaže v starem mestnem jedru v Ljubljani, kjer staromeščansko stanovanje v prvotnem stanju dosega bistveno nižjo ceno kot prenovljeno stanovanje v isti stanovanjski stavbi.

Namen ocenjevanja vrednosti nepremičnine

Ocene vrednosti so pogosto uporabljene v sodnih sporih, ko gre za poplačilo upnikov, delitve premoženja zaradi ločitev ali za davčne namene. Za kupca nepremičnine pa je ocena vrednosti pomembna tudi za:

  • Koliko kredita boste lahko dobili, če banki v zavarovanje ponudite nepremičnino
  • Ugotavljanje, kakšna je razumna, tržna cena nepremičnine
  • Določanje, koliko najemnine lahko lastniku prinese oddajanje posamezne nepremičnine
  • Postavljanje cene ob morebitni prodaji nepremičnine

Dejavniki, ki vplivajo na oceno vrednosti

Se kdaj sprašujete, zakaj imajo lahko nepremičnine na isti ulici, ki se zdijo na prvi pogled le malo različne, bistveno različno ocenjeno vrednost? Dejavniki, ki vplivajo na ocenjeno vrednost so:

  • Tip nepremičnine – za kakšen namen lahko nepremičnino uporabljamo bo bistveno vplivalo na ocenjeno vrednost. Če enostanovanjske hiše zaradi prostorskih aktov ni mogoče spremeniti v večstanovanjski objekt, potem bo to bistveno vplivalo na ocenjeno vredost.
  • Lokacija nepremičnine – manjše nepremičnine v starem mestnem jedru običajno dosegajo višje cene kot večje nepremičnine v odročnih krajih. Primerjajte cene v središču Ljubljane in cene v npr. Trbovljah. 
  • Velikost nepremičnine – večja nepremičnina bo imela običajno večjo ocenjeno vrednosti
  • Vzdrževanje nepremičnine – redno vzdrževanje in izboljšave lahko vplivajo na ocenjeno vrednost nepremičnine
  • Ponudba in povpraševanje – Vedno pa na ocenjeno vrednost in na doseženo prodajno ceno vplivata ponudba in povpraševanje.