Kako je covid spremenil ocenjevanje vrednosti nepremičnin

Kako je covid spremenil ocenjevanje vrednosti nepremičnin

Kako covid kriza vpliva na ocenjevanje vrednosti nepremičnin, je na nedavnem Posvetu Poslovanje z nepremičninami govoril ocenjevalec Milan Torkar.

Kriza, ki smo ji priča, je za ocenjevalno stroko poseben izziv, ki ga še nismo srečali. Razmere nas usmerjajo v zelo posamično obravnavo primerov, v lokalne razmere in trende in v selektivno izbiro metod ocenjevanja. Ljudje, ki so tudi zgodovinsko naklonjeni k stalnim predpisovanjem, bodo prikrajšani pri svojem delu. Tudi v naši ocenjevalni stroki, je prepričan Torkar.

Vsaka nepremičnina je zgodba zase

Glede na sedanje gospodarske razmere velja poudariti naslednje:

  • nestanoviten in nenormalen trg nepremičnin od nas še toliko bolj zahteva dobre strokovne presoje in znanja;
  • nepremičnine so zelo raznolik razred premoženja, zato tudi kriza na posamezne vrste nepremičnin vpliva različno;
  • bistvo dela ocenjevalca je, da se prilagodi okolju in posamezni nepremičnini, saj so se tržne  razmere spremenile, še posebej kar zadevo izbiro metod/načinov merjenja vrednosti;
  • standardi  (MSOV,Tegova…) ne prepovedujejo njihovo rabo v pogojih krize, potrebna pa so ustrezna razkritja, vračanje k osnovam in predvsem razumevanje negotovosti in ocenjevalnih izhodišč;
  • v pogojih selektivne negotovosti je naša usmeritev (kot lastnikov, poslovodstev…) usmerjena v prihodnost, bodoča tveganja, denarni tok in rast le-tega;
  • posebej je pomembno pravilno razumevanje tržnih dogodkov, ki meglijo pravo tržno sliko, kot so denimo visoke cene stanovanj, zaprti hoteli, restavracije, izjemne lokacije…
  • koristna, če ne že kar nujna, je pri ocenah vrednosti uporaba metode scenarijev.

Modeli vrednotenja

Pri modelih vrednotenja je zdaj treba upoštevati:

  • Razmere na nepremičninskem trgu zdaj zahtevajo upoštevanje dodatnih tveganj, kot sta premija za posebna tveganja ali celo premija za tržna tveganja v covid razmerah. V najbolj kritičnih panogah, dejavnostih, naj bo ta premija v povprečju do 4 odstotnih točk (selektivno, večobdobno, posebna tržna premija za covid krizo).
  • Pri oceni tveganja se je nujno treba usmeriti v dolgoročnejše časovne vrste (denimo pri ne tvegani stopnji).
  • Tradicionalne metode ocenjevanja so odpovedale oziroma so le selektivno uporabne.
  • Realen je pristop donosa, saj najbolje odslikava prihodnje razmere. Koliko in kako tvegani bodo prihodnji denarni tokovi.
  • Nujen je fokusiran vpogled na samo nepremičnino, njeno prihodnje tržno okolje in presojo lokalnega okolja.
  • Zaradi utrditve izbrane, osnovne metode ocenjevanja, je koristno uporabiti več metod ocenjevanja.
  • Tržna vrednost v definiciji tržne vrednosti zahteva voljnega kupca in prodajalca, vendar pa sedanje razmere niso takšne.
  • V praksi se težava pogosto skriva v podrobnostih, vsaka metoda ima svoje dobre in slabe strani, zato jo preslikamo v konkreten primer.

Preberitu tudi:

Lažje delo za ocenjevalce nepremičnin

Kako do prodajne cene nepremičnin

Kje so podatki o nepremičninskih poslih