nakup nepremičnine

Kaj morate vedeti o nepremičnini pred nakupom?

Iskanje podatkov o nepremičnini je lahko dolgotrajen in zapleten, a nujen postopek, če prodajamo ali kupujemo nepremičnino. Katere podatke o nepremičnini naj preveri nepremičninski posrednik, preden začne aktivno prodajati nepremičnino? Katere informacije o nepremičnini naj vam posrednik zagotovi, če kupujete nepremičnino? Kako do podatkov priti najhitreje in z najmanj stresa?

O tem, kako uspešno prodati nepremičnino, smo že pisali. A celoten postopek prodaje nepremičnine se za nepremičninske posrednike (in prodajalce nepremičnin v lastni režiji) začne že veliko preden se objavi oglas. Vsak odgovoren nepremičninski posrednik se bo o nepremičnini, ki jo prodaja, tako kot kupec, temeljito pozanimal. Zakaj? Le če pozna vse podrobnosti o nepremičnini, lahko prodajalcu pravilno svetuje, kakšno ceno naj postavi, ga vodi skozi postopek urejanja ustrezne dokumentacije in pomaga, da je njegova nepremičnina na trgu konkurenčna. Po drugi strani s preverbo zaščiti tudi kupca nepremičnine.

Prvi korak mora biti vselej preverjanje podatkov o lastništvu nepremičnine, ki so na voljo v Zemljiški knjigi (ZK). Če nepremičnina ni vpisana v ZK, se lastništvo dokazuje z verigo pogodb. Kako brskati po elektronski ZK, so podrobno opisali na strani Mojikvadrati.com.

Iskanje podatkov o nepremičnini je lahko zamudno.

Vsak nepremičninski agent mora tudi preveriti, ali je nepremičnina, ki jo prodaja, ustrezna za prodajo in legalno zgrajena, sicer mora lastnik najprej urediti vso potrebno dokumentacijo. Novi Gradbeni zakon (GZ) opredeljuje, da je za prodajo nepremičnin treba priložiti tudi uporabno dovoljenje, za izdajo tega pa mora biti gradnja izvedena v skladu z veljavnimi predpisi in izdanim gradbenim dovoljenjem. Za starejše gradnje GZ v 118. členu omenja pravno domnevo o obstoju gradbenega in uporabnega dovoljenja, zakon pa tudi podrobneje določa pogoje, kdaj domneva obstaja.

Ko preverite lastništvo in ustreznost gradnje, čaka še kopica drugih podatkov, ki jih je obvezno treba preveriti, da se lahko oblikuje ustrezen oglas in postavi ceno. Katere, izveste v nadaljevanju.

Do podatkov se lahko tako nepremičninski posrednik kot tisti, ki prodaja nepremičnino v lastni režiji, dokoplje preko najrazličnejših evidenc in portalov, kot so portal e-sodstvo, e-prostor. Pregleda se lahko različne nepremičninske portale in poizveduje o preteklih realiziranih prodajah, a je ta postopek razmeroma dolgotrajen.

Za potencialne prodajalce, kupce in seveda za nepremičninske posrednike je najbolj preprosta pridobitev celotne analize nepremičnine in trga v enem s pomočjo storitve Arvio PropertyIQ. Na ta način privarčujete tako na času kot denarju in živcih. Katere podatke o nepremičnini je poleg lastništva in ustreznosti gradnje še treba preveriti? 

1. Velikost

Pod velikost nepremičnine mnogi navedejo seštevek bivalne površine, kleti, balkonov, garaže … preverite, kakšna je v resnici uporabna površina (torej skupna površina vseh prostorov za bivanje v eni ali več etažah, brez nedokončanih prostorov in brez tehničnih prostorov, kot so klet, shramba, balkon garaža ipd.). Preverite tudi velikost zemljišča.

2. Število sob

Pri štetju sob je marsikdo v dilemi, ali to pomeni, koliko je spalnic ali koliko je prostorov? Dejansko tudi dnevna soba šteje za sobo, zato pri 3-sobnem stanovanju lahko pričakujete poleg kuhinje še bivalni prostor in dve ločeni sobi. Pri tem je dobro vedeti, da kot kabinet načeloma šteje soba, ki ima površino manjšo od 8 m2. Če bi bila v prej omenjenem primeru ena soba kabinet, bi oglaševali kot 2,5-sobno stanovanje.

3. Leto izgradnje in leto prenove

Že v samem oglasu je na podlagi 16. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr) navesti leto izgradnje in zadnje prenove nepremičnine. Preverite, kaj prodajalec nepremičnine opredeljuje pod ‘obnovo’, saj tako tudi kupcem lahko bolje predstavite nepremičnino. Je bilo le prebeljeno? So bile zamenjane napeljave, položene nove talne obloge, morda vgrajeno novo stavbno pohištvo? Vse to vpliva na ceno nepremičnine.

Skozi postopek prodaje ali nakupa nepremičine vas lahko vodi nepremičninski posrednik. Za vas mora opraviti pregled nepremičnine, njene dokumentacije in vam svetovati glede prodajne cene.

4. Lokacija (in njene prednosti)

Kaj je za nekoga dobra lokacija, je seveda zelo subjektivno. V osnovi velja, da je cena nepremičnin, ki imajo v bližini vso potrebno infrastrukturo (dobre prometne povezave, bližina šole, banke, trgovine ipd.), višja. Bližina sprehajalnih poti, narave, je vse večja prednost. Preverite lahko tudi, ali so zemljišča, ki obdajajo ogledano nepremičnino, zazidljiva ali gre za kmetijske površine. Koristne so tudi informacije glede načrtovanih gradenj v okolici. 

5. Cena

Cena nepremičnine, ki jo zasledimo v oglasu, velikokrat ni realna, je le odraz pričakovanj prodajalca. Nepremičnina je vredna točno toliko, kolikor je zanjo pripravljen plačati kupec. Da bi v oglasu navedli čim bolj realno ceno, je najbolje, če preverite naslednje: 
– kakšne so cene podobnih oglaševanih nepremičnin in
– realizirane prodaje podobnih nepremičnin.

Ocena prodajljivosti nepremičnine

Preko Arvio PropertyIQ pridobite vse zgoraj omenjene podatke v obliki priročnega in preglednega poročila najhitreje in z najmanj stresa. Med drugim lahko v poročilu, ki ga prejmete, pregledate podatke o ocenjeni vrednosti nepremičnine po GURS in analizo podobnih realiziranih prodaj (priložene prejmete fotografije objektov, navedene točne lokacije in podatke o letu izgradnje, tipu objekta, velikosti zemljišča in objekta ter datum, kdaj je bil posel sklenjen) ter analizo podobnih oglaševanih nepremičnin, vključno z izračunom cene na kvadratni meter, povprečjem oglaševanih cen in podatkom, koliko časa se posamezna nepremičnina že prodaja.

Arvio PropertyIQ, kot omenjeno, omogoča, da v nekaj minutah pridobite analizo nepremičnine, s katero kot odgovorni nepremičninski posrednik lahko v vsakem trenutku podprete prodajalca nepremičnine in hkrati prepričate potencialnega kupca, da je posel, ki ga namerava skleniti, varen in da cena, ki jo bo plačal, predstavlja dobro kupčijo. V pomoč so vam lahko tudi vse ostale storitve, ki jih ponuja Arvio, kot sta recimo Trgoskop 3 za podrobno analizo trga nepremičnin in Arvio VirtualVisit za vodenje virtualnih ogledov nepremičnin, kar je v tem času še posebej dobrodošlo!