Na pobudo udeležencev posveta smo izdelali analizo kakovosti površin hiš v katastru nepremičnin. 

Na podlagi ocene površine, ki temelji na tlorisu in višini stavbe, ugotavljamo, da ima velik delež hiš v Sloveniji  napačno površino v uradnih podatkih. 

Za potrebe načrtovanja razvoja Arvio aplikacij nas je zanimalo kako se cenilci v praksi  soočajo s problematiko neskladnjostjo površin hiš in kako jih uporabijo v cenitvah. Tukaj je nekaj zanimiv odgovorov iz ankete, ki so jo izpolnili cenilci.

Ali pri cenitvi stanovanjskih hiš preverjate pravilnost uradnih podatkov o površini hiše izbrane primerljive transakcije?

Večina cenilcev preverja tudi ustreznost kvadratur hiš v izbranih primerljivih transakcijah. To tudi pomeni, da so izrazito izpostavljeni problemu neustreznih kvadratur in da le-ta otežuje njihov delo.

Katere vire za preveritev pravilnosti uradnih podatkov o površini hiše uporabljate?

Večina cenilcev kot relevanten vir navaja javno dostopne podatke iz katerih bodisi računsko bodisi eksperto oceni pravo velikost hiše.

Ali prodajo hiše, za katere sumite, da je uradna površina podcenjena, vključite v izbor primerljivih prodaj?

Kot je pričakovati, se pri ocenjevanju vrednosti skušamo naslanjat na javne podatke, kjer je to le mogoče. Najbolj pogosto se za vključitev takšne transakcije v nabor primerljivih odločijo na manj aktivnih trgih, kjer je širši izbor primerljivih transakcij manjši.

Kako obravnavate površino hiše s sumom na napačno površino v uradnih podatkih, če jo vključite v izbor primerljivih prodaj?

Iz ankete je razvidno, da je način korekcije med cenilci različen. Največkrat se prodajno ceno hiše izračuna na podlagi ocenjenih površin, pri čemer pa cenilci v nekaterih primerih uporabljajo tudi oceno na enoto hiše (torej ne na kvadratni meter) in z uporabo samostojne prilagoditve v tabeli prilagoditev.

In kako naprej?

Anketo smo izvedli z namenom ugotoviti, s katerimi podatki bi lahko preosjanje o ustrezni kvadraturi v javnih evidencah olajšali.

S katerim podatkom o hiši bi vam še olajšali cenitev?

Večji del uporabnikov ocenjuje, da bi mu bila v pomoč ocena “prave” velikosti hiše. Glede na preostale odgovore, bi se le-ta izračunala iz tlorisa višien in etaže.

Vsem, ki ste pri anketi sodelovali se zahvaljujemo! Na podlagi vaših odgovorov pripravljamo nadgradnjo naših aplikacij, ki vam bo na voljo v nekaj dneh!

Okrog orodij za avtomatizacijo pri ocenjevanju nepremičnin še vedno vlada zmeda. V Evropi se avtomatizacija uporablja že več kot 15 let in v zadnjih desetih letih so bile vzpostavljene metode za ocenjevanje kvalitete AVM-jev, ki so lahko del orodij za avtomatizacijo. Tako lahko cenilec na podlagi teh metod izbere orodje za avtomatizacijo, ki ga bo uporabil kot pripomoček pri individualnih cenitvah nepremičnin.

Če ste del slovenske nepremičninske skupnosti, veste, da je novembra Gospodarska zbornica Slovenije organizirala nepremičninsko konferenco. Eden od panelov je razpravljal o avtomatizaciji na področju ocenjevanja nepremičnin. Precej hitro se je razprava oddaljila od cilja, ko je postalo jasno, da se beseda avtomatizacija med udeleženci različno razume. Izrazi, ki so se uporabljali v razpravi, so bili AVM in orodja, pa še kaj bi se našlo. Kot udeleženec ste se v njih morda izgubili, zato si poglejmo razlago posameznih pojmov.

Kaj je avtomatizirani model vrednotenja (AVM)?

AVM je kratica za avtomatizirani model vrednotenja. To je postopek, ki oceni vrednost posamezne nepremičnine na določen datum. Temelji na matematičnem modeliranju in je popolnoma avtomatiziran postopek. Uporaba takšnih modelov v nekaterih primerih ne zadostuje in je nedvomno nekaj, kar cenilec ne bo nekritično uporabil v poročilu. Zakaj bi se torej na konferenci, ki je izrecno namenjena cenilcem, ukvarjali z modeli AVM?

Kako lahko AVM pomaga cenilcu?

Cenilec lahko izkoristi prednost orodja, ki zagotavlja informacije iz AVM-ja in drugih virov podatkov. Razpoložljivost takšnih orodij se razlikuje od trga do trga, saj lahko ponujajo različne stopnje avtomatizacije.

Avtomatizacija ponavljajočih se opravil, kot sta zbiranje in analiza podatkov, je najnižja oblika avtomatizacije. Na voljo so orodja, ki samodejno zbirajo podatke o ocenjenih nepremičninah iz javnih virov podatkov (npr. katastrski podatki, zemljiška knjiga). Nekatera naprednejša orodja lahko celo pripravijo tržne podatke za analizo trga ali poiščejo primerljive oglase na spletu.

Naslednji korak je seveda uporaba matematične zmogljivosti AVM-jev za pripravo primerljivih transakcij in prilagoditev. In verjeli ali ne, ta praksa je v Evropi tako razširjena, da ima tako orodje celo ime: hibridni AVM ali delno avtomatsko ocenjevanje nepremičnin.

Kot pove že ime hibridni AVM zahteva strokovnjakovo preverbo, prilagajanje, dodajanje ali odstranjevanje predpodstavk, ki so bile v oceno vrednosti vljučene avtomatsko.

Evropski bančni organ je prepoznal potrebo po večji objektivnosti v postopku ocenjevanja nepremičnin,  zato je opredelil statistične modele, ki se lahko uporabljajo, ter merila, ki morajo biti izpolnjena, da lahko cenilecuporabi tak model kot orodje pri posameznih cenitvah.

Orodja se torej uporabljajo in sprejemajo za določene namene, na trgu pa je veliko ponudbe. Kako izbrati pravo?

Kako kot cenilec izbereš orodje za avtomatizacijo?

Če ne uporabljate orodij, ki vključujejo AVM, je pomembno le, da vam avtomatizacija ponavljajočih se opravil ustreza in podpira vaš proces dela.

Če kot del svojega orodja uporabljate AVM-ja, morate upoštevati predpise, da boste na varni strani. V bančni zakonodaji je AVM velikokrat omenjen. Določbe se zdijo kompleksne, vendar so merila, opredeljena v zakonodaji, le logične kontrole.

Ne bomo se spuščali v podrobnosti, a vseeno si na hitro oglejmo nekaj logičnih kontrol ustreznosti AVM-ja:

Kaj prinaša prihodnost?

Orodja AVM so tu in bodo ostala, saj prinašajo pomembne prednosti. Številni cenilci si ne morejo več predstavljati dela brez njih. 

Prihranek časa, večja kakovost cenitev in lažje izpolnjevanje predpisov so bistvene prednosti, ki jih cenilci pridobijo z uporabo naprednih orodij. Nihče od njih se ne namerava vrniti k starim načinom in procesom dela.

Sprememba procesa, ki je potrebna za vključitev orodij za avtomatizacijo v redno delo cenilca, je na začetku težavna, vendar na koncu prinaša koristi, ki odtehtajo začetni vložek časa in energije. 

Če želite preizkusiti Arvio AVM nam pišite na info@arvio.si, tako da boste lahko preverili koristi AVM pri vašem delu. 

Če ne, je tudi to v redu. Tudi Excel, pisalo in papir so lahko vaša prava izbira za pripravo cenitev in tako bo tudi v prihodnje.