Aktivnost nepremičninskega trga v času epidemije

Aktivnost nepremičninskega trga v času epidemije

Nepremičninski strokovnjaki se sprašujejo, kako aktiven je bil nepremičninski trg v času epidemije, kakšen je sentiment kupcev in prodajalcev, kako bo to vplivalo na aktivnosti v prihodnjih mesecih, kaj bo s cenami, … Negotovosti je veliko, nekaj usmeritev pa lahko dobimo s preprosto analizo številk. V seriji naših naslednjih objav, bomo pripravili kratke analize podatkov. 

Poročane transakcije z nepremičninami

Vsa orodja, ki jih nepremičninski strokovnjaki uporabljajo za pregledovanje nepremičninskih transakcij, izhajajo iz  podatkov Evidence trga nepremičnin (v nadaljevanju ETN). Transakcije, ki so bile narejene z nepremičninami na sekundarnem trgu, morajo biti poročane v ETN, in sicer do 15. v naslednjem mesecu. Če je bila torej transakcij opravljena v mesecu marcu, bi morala biti v ETN zavedena do 15. aprila.

Na podlagi analize dinamike poročanja v preteklih mesecih ugotavljamo, da prihaja do večjih zamikov pri poročanju. V povprečju je v roku dveh mesecev od datuma sklenitve pogodbe v ETN zavedenih zgolj 44% transakcij. V tretjem mesecu odstotek poročanih transakcij naraste na 85% in šele v roku 6 mesecev je dosežen odstotek 98% transakcij. Poglejmo si konkretni primer: v septembru 2019 je bilo opravljenih 1771 transakcij. Če bi v začetku novembra pogledali število zavedenih ETN poslov, ki so bili opravljeni v septembru, bi ta številka znašala 663. Šele v aprilu 2020 bi se številka približala dejanskemu številu poslov.

Aktivnost trga v času epidemije

Torej 22. maja iz ETN ne moremo ugotoviti, koliko transakcij je bilo dejansko opravljeno v mesecu aprilu letos. Lahko pa število transakcij ocenimo na podlagi preteklih podatkov. 

Če predvidevamo, da se ažurnost poročanja transakcij v času epidemije ni spremenila, je število transakcij z nepremičninami v letošnjem aprilu upadlo za okvirno 80% glede na primerljivo obdobje lani. Spodnji graf prikazuje ocenjeno število transakcij po mesecih, pri čemer je upoštevan zamik poročanja, ki smo ga opisali v zgornjem odstavku. 

Analizo smo pripravili na trenutno razpoložljivih podatkih, izpostavljamo pa dva dejavnika, ki lahko vplivata na velikost razhajanja naše ocene od dejanskega števila transakcij:

  • Sprememba ažurnosti poročanja transakcij: strokovnjaki, ki zaradi epidemije niso mogli opravljati svojega posla nemoteno, so imeli morebiti več časa za opravljanje administrativnih del, kakršno je poročanje. To bi lahko pomenilo, da je bil že poročan velik del transakcij in je naša ocena transakcij precenjena.
  • Morebitno čakanje na delo zaposlenih na FURS: podatke o kupoprodajnih poslih v ETN poročajo prodajalci, stečajni upravitelji in sodišča ter FURS (iz odmere davka). Če se odmere davka ob prometu z nepremičnino zaradi čakanja na delo niso izvajale, potem se tudi posli niso zavedli v ETN. To bi lahko pozitivno vplivalo na število poslov in bi bila v tem primeru naša ocena transakcij lahko tudi podcenjena. 

Kljub zgoraj zavedenim tveganjem smo na podlagi pogovorov s strokovnjaki, ki opravljajo vpisovanje v ETN, sklepali, da bistvenega vpliva ne bo in je tako ocena znižanja števila transakcij za 80% verodostojna. 

Napoved gibanja cen stanovanjskih nepremičnin, ki jo je pripravila Banka Slovenije, si lahko več preberete tukaj.